Pokrivenost se širi. Procjene se temelje na službenim podacima koji se postupno dopunjuju i usavršavaju. Za pojedina područja podaci su još ograničeni ili ih nema, trenutačno je pokrivenost najbolja u Zagrebu, Splitu, Rijeci i Osijeku.

Metodologija · presjek podataka 1.1.2026.

Kako računamo procjenu

Polazimo od službenih podataka države, ne od oglasa. Svaki korak je provjerljiv, svaki izvor javan, a točnost smo izmjerili prema službenim medijanima prodanih stanova.

cjenovnih blokova u bazi, presjek 1.1.2026.
9.041cjenovnih blokova u bazi, presjek 1.1.2026.
službenih javnih izvora
6službenih javnih izvora
prosječno odstupanje gradskih medijana od službenih (21 grad)
8,1 %prosječno odstupanje gradskih medijana od službenih (21 grad)
oglasa u izračunu: ne koristimo tražene cijene
0oglasa u izračunu: ne koristimo tražene cijene
01 · Podaci

Odakle dolaze podaci

Tražene cijene iz oglasa su želje prodavatelja i u pravilu su više od cijene po kojoj se stan stvarno proda. Zato ih ne koristimo. Svaki broj u procjeni potječe iz jednog od ovih javnih izvora:

  • Plan približnih vrijednosti

    Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine (MPGI), sustav eNekretnine

    Službene približne vrijednosti stanova u €/m² po cjenovnim blokovima i veličini stana. Ovo je polazište svake procjene.

    Presjek 1.1.2026.

  • Pregled tržišta nekretnina 2025.

    MPGI i Ekonomski institut, Zagreb

    Objavljene medijalne cijene prodanih stanova i broj kupoprodaja po gradovima (zbirni podaci, ne pojedinačne kupoprodaje). Njima provjeravamo i usklađujemo polazne vrijednosti.

    Godišnje

  • Indeks cijena stambenih objekata

    Državni zavod za statistiku (DZS)

    Kretanje realiziranih cijena, izračunato iz podataka Porezne uprave, za Grad Zagreb, Jadran i ostatak Hrvatske.

    Tromjesečno

  • Studija: utjecaj dizala na vrijednost stana

    MPGI, siječanj 2025.

    Koeficijenti po katu za 11 gradova, izvedeni iz stvarnih kupoprodaja 2020. do 2024.

    Jednokratno

  • Studija: utjecaj energetske obnove

    MPGI, siječanj 2025.

    Premija za energetski obnovljene zgrade po gradovima, iz istih kupoprodaja.

    Jednokratno

  • Registar energetskih certifikata

    MPGI, otvorena dozvola (data.gov.hr)

    Godina gradnje i energetski razred zgrade na vašoj adresi, kad postoji certifikat. Koristimo samo podatke o zgradi, nikad o osobama.

    Periodično

02 · Izračun

Izračun, korak po korak

Isti koraci, s konkretnim brojkama za vašu adresu, prikazani su uz svaku procjenu pod „Kako računamo”.

  1. 01

    Lokacija

    Adresu smještamo u službeni cjenovni blok u kojem se nalazi. Vrijednost ne čitamo samo za vaš veličinski razred: preračunavamo ju na točnu površinu vašeg stana, pa 60 m² i 61 m² ne daju skokovito različit rezultat. Kad za samo mjesto vrijednost nije objavljena (česta situacija, jer adresa često padne na ulicu uz stambeni blok), izvodimo ju iz najbližih vrednovanih dijelova okolice, ponderirano udaljenošću.

  2. 02

    Provjera razumnosti

    Prije nego što ijedan broj dođe do vas, provjeravamo ga u više slojeva: odgovara li namjena prostora stanovanju, uklapa li se u okolicu i u službeni gradski medijan. Sumnjivu vrijednost preskačemo, a ne „popravljamo”: uzimamo sljedeću pouzdanu, a ocjena pouzdanosti se spušta za jedan stupanj.

  3. 03

    Usklađivanje s realiziranim cijenama

    Približne vrijednosti su orijentacijske, pa ih usklađujemo sa službenim medijanima stvarno prodanih stanova iz Pregleda tržišta nekretnina. Namjerno koristimo jedan nacionalni faktor, a ne zaseban po gradu: provjerili smo da bi gradski faktori precijenili ili podcijenili pojedine kvartove, jer razlike među gradovima dolaze od sastava prodanih stanova, a ne od pogreške u podacima.

  4. 04

    Tržišni trend od presjeka

    Od datuma presjeka cijene su se pomaknule. Taj pomak uzimamo iz službenog DZS indeksa realiziranih cijena, zasebno za tri regije:

    Tržišni faktor po regiji iz DZS indeksa cijena stambenih objekata
    Regija4. kv. 2025.1. kv. 2026.Promjena
    Grad Zagreb104,06109,04+4,8 %
    Jadran104,84107,22+2,3 %
    Ostalo107,44109,77+2,2 %

    Indeks, 2025. = 100. Izvor: DZS, tablica ME_PS14. Osvježavamo ga svaki kvartal.

  5. 05

    Obilježja stana

    Kat i dizalo te energetsku obnovu primjenjujemo prema službenim MPGI studijama izvedenima iz stvarnih kupoprodaja, po gradu gdje ga studija pokriva. Primjerice, stan na 4. katu bez dizala prosječno vrijedi −10 %, a energetski obnovljena zgrada nosi premiju od +2 % (Split) do +11 % (Karlovac). Stanje, starost zgrade i balkon dodaju umjerene korekcije. Namjerno su male, jer polazna vrijednost već odražava prosječan stan na toj lokaciji.

  6. 06

    Raspon i pouzdanost

    Rezultat nikad nije jedan broj. Dobivate raspon i ocjenu pouzdanosti: visoka kad postoji vrijednost za vašu lokaciju ili neposrednu blizinu, srednja kad ju izvodimo iz šire okolice, niska kad su podaci rijetki ili je najbliži podatak preskočen u provjeri. Što je pouzdanost niža, to je raspon širi.

03 · Točnost

Koliko smo točni, i kako to znamo

Naše polazne vrijednosti usporedili smo sa službenim medijanima stvarno prodanih stanova u 2025. godini. Za 21 grad s dovoljno podataka prosječno odstupanje je 8,1 %, a u četiri grada koja pokrivamo najdetaljnije i manje:

Split
+0,8 %
Rijeka
+3,3 %
Osijek
+5,0 %
Zagreb
+6,3 %

Odstupanje gradskog medijana naših vrijednosti od službenog medijana 2025. (Pregled tržišta nekretnina, MPGI).

Drugi test je stroži: iz baze sakrijemo poznatu vrijednost i pokušamo ju pogoditi samo iz onoga što preostane. Kad za lokaciju postoji objavljena vrijednost, medijan pogreške je oko 9 %, a kad ju izvodimo iz okolice oko 13 %. Prije poboljšanja modela u rujnu 2026. taj drugi slučaj bio je 16 %.

Što ove brojke ne govore: koliko će točno pogoditi baš vaš stan. Za to bi nam trebale pojedinačne kupoprodaje, a one u Hrvatskoj nisu javno dostupne. Zato uz svaku procjenu stoji raspon i ocjena pouzdanosti, a ne jedan „točan” broj.

04 · Ograničenja

Što procjena ne vidi

  • Pogled, orijentaciju, raspored prostorija i buku: ono što vidite samo kad uđete u stan.
  • Stvarno stanje zgrade (krov, fasada, pričuva), osim ako je energetski obnovljena.
  • Pravne okolnosti: uknjiženost, terete, suvlasništvo.
  • Najnovije tržišne pomake: DZS indeks kasni jedan do dva kvartala, pa je procjena na brzorastućem tržištu blago konzervativna.
  • Kuće i zemljišta: zasad procjenjujemo samo stanove.

Izvore i svaki korak koji utječe na vaš rezultat pokazujemo otvoreno. Točne parametre modela i način na koji smo gradove podijelili u zone ne objavljujemo, jer su to naš vlastiti rad i razvoj.

Informativna procjena. Ovo nije procjena ovlaštenog procjenitelja niti službeni dokument, nego služi kao orijentir za razgovor o cijeni. Za kredit, sud ili ostavinu potreban je ovlašteni procjenitelj.

Razlika između informativne i službene procjene objašnjena je u vodiču „Razlika između informativne i službene procjene”.

Provjerite svoju adresu

Besplatno, bez registracije, u tridesetak sekundi. Uz rezultat vidite svaki korak izračuna.

Procijeni vrijednost →Cijene po gradovima