Kako provjeriti stvarne cijene stanova: plan približnih vrijednosti na Geoportalu ISPU
Zadnja izmjena: 5. listopada 2026.
Cijene po kojima su prodani pojedinačni stanovi nisu javne. Država ih vodi u zbirci kupoprodajnih cijena u sustavu eNekretnine, a javno je ono što se iz njih izvodi: plan približnih vrijednosti (čl. 6). Za stanove ga Ministarstvo prostornoga uređenja objavljuje od 2025., a pregledati ga može svatko na Geoportalu ISPU.
Što je plan približnih vrijednosti
Plan je kartografski prikaz cjenovnih blokova na području županije, Grada Zagreba ili velikoga grada, a vrijednosti u njemu utvrđuju se kao prosječne, na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena (čl. 8). Procjeniteljska povjerenstva svake godine do 15. veljače dostavljaju ažurirani plan (čl. 12), a Ministarstvo ga objavljuje (čl. 20).
Za stanove i apartmane plan daje približnu vrijednost u €/m² za svaki cjenovni blok, u šest razreda površine stana. Ta vrijednost odražava prevladavajuća obilježja stanova u bloku, a ne neki određeni stan. Uz njega postoje i slojevi za zemljište i za najam stanova. Trenutačni slojevi imaju stanje na 1. siječnja 2026. (objava Ministarstva).
Kako ga pronaći, korak po korak
- Otvorite Geoportal ISPU.
- U izborniku slojeva odaberite Slojevi iz nadležnosti Ministarstva (MPGI), pa Plan približnih vrijednosti.
- Uključite sloj za stanove i apartmane sa stanjem na 1. 1. 2026.
- Približite kartu svojoj lokaciji i kliknite na cjenovni blok u kojem je zgrada. Prikazat će se €/m² za šest razreda površine.
- Pročitajte vrijednost u razredu koji odgovara površini stana.
Što te brojke ne govore
- Blok nije vaš stan. Vrijednost vrijedi za prosječan stan u bloku. Kat, dizalo, stanje, godina gradnje i energetska obnova mogu je pomaknuti gore ili dolje.
- Mnogi blokovi nemaju vrijednost. U našem preuzimanju plana za stanove sa stanjem na 1. 1. 2026. vrijednost ima otprilike svaki sedmi blok u Hrvatskoj (13,5 %), a u Zagrebu i Splitu oko 58 %. Za adresu u bloku bez vrijednosti treba gledati susjedne blokove.
- Razredi su grubi. Stan od 56 m² i stan od 74 m² čitaju se iz istog razreda, a između dva susjedna razreda vrijednost može naglo skočiti.
- To nisu cijene iz oglasa. Oglasi pokazuju tražene cijene, a plan se gradi iz ostvarenih kupoprodaja.
Plan opisuje stanje na 1. siječnja. Prema indeksu cijena DZS-a, od 4. tromjesečja 2025. do 2. tromjesečja 2026. cijene su se promijenile za +9,1 % u Zagrebu, +3,4 % na Jadranu, +5,5 % u ostatku Hrvatske. Za današnju vrijednost brojku s karte treba uskladiti s tim kretanjem (više u članku Padaju li cijene stanova?).
Zašto ne možete vidjeti cijenu za koju je prodan susjedov stan
Zbirka kupoprodajnih cijena sadrži pojedinačne ugovore, pa je pristup ograničen na ovlaštene korisnike, poput sudskih vještaka i ovlaštenih procjenitelja. Javno se objavljuju samo podaci u skladu s pravilnikom i propisima o zaštiti osobnih podataka (čl. 6 st. 4). Za cijeli grad javni su i godišnji medijani iz Pregleda tržišta nekretnina, koje prikazujemo na stranici cijene stanova po gradovima.
Bez traženja po karti
Vrijednosnik radi točno ovo automatski: adresu smjesti u cjenovni blok, uzme vrijednost za površinu vašeg stana (ili iz susjednih blokova kad je blok prazan), uskladi je s kretanjem cijena od 1. siječnja i obilježjima stana. Rezultat je raspon s ocjenom pouzdanosti. Kako to radimo, piše na stranici Kako radi.